Η μεταφορά συντελεστή δόμησης ετοιμάζεται να επανέλθει για ακίνητα και ιδιοκτήτες

Ύστερα από δεκαετίες νομοθετικών μεταβολών, δικαστικών εμπλοκών και καθυστερήσεων, η μεταφορά συντελεστή δόμησης (ΜΣΔ) πλησιάζει στο τέλος μιας μακράς περιόδου αδράνειας.

Την άνοιξη του 2024 το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ) είχε αναθέσει σε μελετητές τον προσδιορισμό των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ). Η εξέταση των πρώτων 50 δημοτικών ενοτήτων ολοκληρώθηκε και η πρώτη δέσμη περιλαμβάνει 194 προτεινόμενες περιοχές. Παράλληλα ξεκίνησε η δοκιμαστική λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, η οποία συγκεντρώνει τους τίτλους ΜΣΔ σε ενιαίο ηλεκτρονικό σύστημα για να τους αντιστοιχίζει με ακίνητα υποδοχής δικαιωμάτων δόμησης.

Σε ημερίδα που πραγματοποιήθηκε πριν από λίγες ημέρες, η Διεύθυνση Εφαρμογή Σχεδιασμού και Ελέγχου Δομημένου Περιβάλλοντος του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) παρουσίασε στοιχεία σύμφωνα με τα οποία οι ενεργοί τίτλοι μεταφοράς συντελεστή δόμησης φτάνουν τους 3.837 και αντιστοιχούν σε συνολική μεταφερόμενη επιφάνεια 428.602 τετραγωνικών μέτρων (τ.μ.). Πρόκειται για δικαιώματα που μένουν ανενεργά, πολλά από αυτά επί δεκαετίες, επειδή η αξιοποίησή τους απαιτεί κατάλληλες περιοχές υποδοχής, τις ΖΥΣ, όπως τις έχει ορίσει με τη νομολογία του το Συμβούλιο της Επικρατείας. Η προσφορά συντελεστή από τίτλους που δικαιούνται ιδιοκτήτες διατηρητέων, απαλλοτριωμένων ακινήτων και άλλων κατηγοριών εκτιμάται ότι μπορεί δυνητικά να αγγίξει και τα 16,4 εκατ. τ.μ., πέρα από τα δικαιώματα που ήδη υπάρχουν.

Αποζημίωση ιδιοκτητών και πολεοδομική εξισορρόπηση

Η μεταφορά συντελεστή δόμησης δίνει τη δυνατότητα να περάσουν δικαιώματα δόμησης από ένα ακίνητο προσφοράς σε ένα ακίνητο υποδοχής. Στην κατηγορία της προσφοράς εντάσσονται, μεταξύ άλλων, διατηρητέα κτίρια, ακίνητα σε προστατευόμενες περιοχές και ιδιοκτησίες στις οποίες έχουν επιβληθεί πολεοδομικοί περιορισμοί, όπως μέσα σε παραδοσιακούς οικισμούς. Σε αυτές τις περιπτώσεις ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αξιοποιήσει μέρος ή το σύνολο του συντελεστή δόμησης που αναλογεί στην ιδιοκτησία του.

Όταν ο θεσμός θεσπίστηκε το 1979, η λογική του ήταν να στηθεί μηχανισμός αποζημίωσης για δικαιώματα δόμησης που δεν μπορούν να ασκηθούν σε ένα ακίνητο. Ο συντελεστής θα μπορούσε έτσι να μεταφερθεί σε ακίνητο υποδοχής, σε άλλη περιοχή όπου, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, επιτρέπεται πρόσθετη δόμηση. Με αυτόν τον τρόπο η προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς και η διατήρηση χώρων που έχουν δεσμευτεί για κοινόχρηστες ή κοινωφελείς χρήσεις θα συνδέονταν με την οικονομική αποζημίωση των ιδιοκτητών.

Για να εφαρμοστεί το εργαλείο χρειάζονταν, ωστόσο, σαφέστεροι κανόνες. Η πρόσθετη δόμηση οφείλει να κατευθύνεται σε περιοχές όπου ο πολεοδομικός σχεδιασμός και οι περιβαλλοντικές συνθήκες επιτρέπουν την επιβάρυνση. Καθοριστικός για τον τρόπο εφαρμογής της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης στάθηκε ο ρόλος της νομολογίας του Συμβουλίου της Επικρατείας, από το 1994 έως το 2017. Οι ανώτατοι δικαστές έκριναν ότι η μεταφορά πρέπει να γίνεται σε ειδικά καθορισμένες ζώνες, τις ΖΥΣ, και να συνδέεται με τη φέρουσα ικανότητα της περιοχής υποδοχής, τη φυσιογνωμία της και τις ανάγκες του χωρικού σχεδιασμού. Η δυνατότητα μεταφοράς δικαιωμάτων δόμησης αντιμετωπίζεται έτσι ως πολεοδομικό εργαλείο που προϋποθέτει προηγούμενο σχεδιασμό.

Αττική και Μακεδονία συγκεντρώνουν τις περισσότερες ζώνες

Η ΜΣΔ οφείλει να πραγματοποιείται σε περιοχές που βρίσκονται μέσα σε ειδικές, προκαθορισμένες ζώνες. Η μελέτη του ΤΕΕ προτείνει 194 ΖΥΣ σε 50 δημοτικές ενότητες, από τις 84 που περιλαμβάνει το μελετητικό έργο, σε εννέα περιφέρειες της χώρας. Από αυτές, 62 ζώνες εντοπίζονται στον Βόρειο Τομέα Αθηνών και στην Ανατολική Αττική και 55 στην Κεντρική Μακεδονία. Οι υπόλοιπες κατανέμονται σε άλλες περιοχές: 32 ΖΥΣ στην Κρήτη, στις Περιφερειακές Ενότητες Ηρακλείου και Χανίων, 12 ζώνες στη Μαγνησία, 11 στην Ανατολική Μακεδονία και Θράκη, 6 στην Αχαΐα (Πάτρα), 6 στη Στερεά Ελλάδα, 4 στην Καστοριά και 4 στο Ναύπλιο.

Η γεωγραφική κατανομή των προτεινόμενων ζωνών αποτυπώνει την προσπάθεια να δημιουργηθούν περιοχές υποδοχής εκεί όπου οι μελέτες διαπιστώνουν δυνατότητα πρόσθετης δόμησης. Για τη χωροθέτηση των ΖΥΣ οι μελετητές εξετάζουν την προσφορά τίτλων στην περιοχή, τις χρήσεις γης, τους ισχύοντες όρους δόμησης, την κατάσταση των υποδομών, τους κοινόχρηστους χώρους, την προσβασιμότητα και τους περιβαλλοντικούς περιορισμούς. Αντιδράσεις έχουν ήδη ξεκινήσει. Πρώτος ο δήμος Διονύσου Αττικής έχει εκφράσει προβληματισμό για τον κίνδυνο ασυμβατοτήτων ανάμεσα στη μελέτη για τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή και στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια που εκπονούνται σε όλη τη χώρα.

Η κατανομή των ενεργών τίτλων

Τα στοιχεία που παρουσίασε το ΥΠΕΝ δείχνουν έντονη γεωγραφική συγκέντρωση της μεταφερόμενης επιφάνειας στα δύο μεγάλα πολεοδομικά συγκροτήματα της χώρας. Το 72,4% εντοπίζεται σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη και το υπόλοιπο 27,6% στην υπόλοιπη Ελλάδα. Σε επίπεδο περιφερειών, η Αττική και η Κεντρική Μακεδονία συγκεντρώνουν από κοινού το 79,6% της συνολικής μεταφερόμενης επιφάνειας.

Στην κατάταξη των δήμων με τη μεγαλύτερη μεταφερόμενη επιφάνεια, δηλαδή με τους περισσότερους τίτλους ΜΣΔ, πρώτος βρίσκεται ο Δήμος Αθηναίων με 132.820,93 τ.μ. Ακολουθούν ο Δήμος Θεσσαλονίκης με 57.983,52 τ.μ. και ο Δήμος Πειραιά με 21.624,34 τ.μ. Σημαντικές επιφάνειες καταγράφονται επίσης στο Γαλάτσι, στο Χαλάνδρι, στην Καρδίτσα, στην Πάτρα, στην Ελευσίνα, στο Κορδελιό-Εύοσμο, στον Βόλο, στην Κηφισιά και στην Καλαμαριά.

Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης ως μηχανισμός ενεργοποίησης των τίτλων

Κεντρικό μηχανισμό καταγραφής και διαχείρισης των τίτλων ΜΣΔ θα αποτελέσει η Ψηφιακή Τράπεζα Γης, καθώς μέσω αυτής θα γίνεται η σύζευξη προσφοράς και ζήτησης συντελεστή. Η διαδικασία προβλέπει γεωγραφική προτεραιότητα. Με βάση τη νομοθεσία, η αντιστοίχιση προσφοράς και ζήτησης πρέπει να επιδιώκεται αρχικά μέσα στον ίδιο δήμο, στη συνέχεια σε όμορο δήμο και, εφόσον αυτό δεν είναι εφικτό, σε επίπεδο Περιφερειακής Ενότητας ή Περιφέρειας.

Την πλατφόρμα διαχειρίζεται το ΤΕΕ και βρίσκεται σε πιλοτική εφαρμογή, η οποία θα συνεχιστεί έως την πλήρη ενεργοποίηση του συστήματος της Τράπεζας. Αυτή εκτιμάται, εφόσον δεν προκύψουν νέα απρόοπτα, στις αρχές του 2027. Η λειτουργία της συνδέεται άμεσα με την πρόοδο των μελετών και τη θεσμοθέτηση των ζωνών υποδοχής. Η ύπαρξη ενεργών τίτλων δεν εγγυάται από μόνη της ότι θα βρεθεί διαθέσιμο ακίνητο για την απορρόφηση του συντελεστή. Το αν θα πραγματοποιηθούν συναλλαγές θα εξαρτηθεί από τους κανόνες αντιστοίχισης, την προσφορά και τη ζήτηση, καθώς και από την ολοκλήρωση των αναγκαίων διοικητικών διαδικασιών.

Μείνετε σε επαφή μαζί μας:
Κάντε like κι ακολουθήστε τη σελίδα μας στο Facebook
Στο Twitter: Follow