Επιπλέον όροφος και άνοδος συντελεστών δόμησης σε 26 δημοτικές ενότητες

Αύξηση των συντελεστών δόμησης, δυνατότητα για επιπλέον όροφο και νέες ανάγκες σε δρόμους, πράσινο και κοινόχρηστους χώρους περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, στις μελέτες για τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ). Τις μελέτες έθεσε σε δημόσια διαβούλευση το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Ανεξάρτητα από το αν προχωρήσουν τελικά όλα όσα προωθούνται, η πρόσθετη δόμηση από τη μεταφορά συντελεστών φτάνει συνολικά τα 1.854.688 τετραγωνικά μέτρα. Καλύπτει 26 δημοτικές ενότητες στον Βόρειο Τομέα Αθηνών, την Αχαΐα, το Ηράκλειο, τα Χανιά, τη Μαγνησία, τη Φθιώτιδα, την Αργολίδα, τη Δράμα και την Καστοριά.

Οι ζώνες που δημιουργούνται

Για αυτές τις δημοτικές ενότητες συγκροτούνται 91 Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης. Ο πρώτος κύκλος των μελετών περιλαμβάνει συνολικά 194 ΖΥΣ σε 50 δημοτικές ενότητες. Έτσι, το επόμενο διάστημα αναμένεται να τεθούν σταδιακά σε δημόσια διαβούλευση ακόμη 103 προτεινόμενες ζώνες, σε 24 δημοτικές ενότητες. Από αυτές, 37 επιπλέον αφορούν την Ανατολική Αττική, 55 την Κεντρική Μακεδονία, 8 την Ανατολική Μακεδονία και Θράκη και 3 τη Στερεά Ελλάδα.

Οι ΖΥΣ είναι βασική προϋπόθεση για να λειτουργήσει ο θεσμός της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης. Μέσω αυτής μπορούν να αξιοποιηθούν οικοδομικά δικαιώματα που δεν είναι δυνατό να χρησιμοποιηθούν στο αρχικό ακίνητο.

3.837 ενεργοί τίτλοι μεταφοράς

Με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία, σήμερα καταγράφονται 3.837 ενεργοί τίτλοι μεταφοράς συντελεστή δόμησης, που αντιστοιχούν σε περίπου 428.600 τετραγωνικά μέτρα. Παράλληλα, η δυνητική προσφορά οικοδομικών δικαιωμάτων στο σύνολο των περιοχών που μελετώνται για τις 194 ΖΥΣ εκτιμάται σε περίπου 16,4 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα.

Πού και πόσο ανεβαίνει ο συντελεστής δόμησης

Για την αύξηση του συντελεστή δόμησης στις ΖΥΣ προτείνονται τα εξής.

Στην Κηφισιά ο συντελεστής κινείται από 0,50 έως 1,00. Στη Λυκόβρυση προτείνεται άνοδος από 0,80 σε 1,00 και στις βιομηχανικές περιοχές της Μεταμόρφωσης από 1,00 σε 1,60. Στη Νέα Ερυθραία η πρόταση είναι από 0,60 σε 0,70. Στη Νέα Ιωνία από 0,80 σε 1,40, ενώ στις δύο βιομηχανικές περιοχές της από 1,00 σε 1,60. Στο Νέο Ψυχικό από 1,20 σε 1,30, στη Φιλοθέη από 0,60 σε 0,80 και στο Ψυχικό επίσης από 0,60 σε 0,80. Στου Παπάγου η αύξηση είναι από 1,00 σε 1,20. Στον Χολαργό το εύρος είναι από 1,20 έως 1,50, ανάλογα με την ΠΕ, και στο Χαλάνδρι από 0,80 έως 1,30, επίσης ανάλογα με την ΠΕ.

Τα εύρη των συντελεστών δόμησης αποτυπώνουν τις ελάχιστες και τις μέγιστες τιμές των επιμέρους προτάσεων. Δεν σημαίνουν ενιαία αύξηση σε ολόκληρη την Περιφερειακή Ενότητα, αλλά αφορούν συγκεκριμένα οικοδομικά τετράγωνα.

Το ενδεχόμενο νέων αντιδράσεων

Τα οριζόντια μέτρα αύξησης των κτιρίων, με βάση όσα προέβλεπε ο νέος ΝΟΚ, προκάλεσαν αντιδράσεις και κρίθηκαν αντισυνταγματικά από το ΣτΕ. Το ερώτημα που τίθεται πλέον είναι αν οι δήμοι θα αντιδράσουν εκ νέου, αυτή τη φορά για την πρόσθετη δόμηση.

Η οριστική θεσμοθέτηση των ΖΥΣ προϋποθέτει να ολοκληρωθούν η διαβούλευση και η προβλεπόμενη διαδικασία έγκρισης. Η διαδικασία κλείνει με Προεδρικά Διατάγματα, τα οποία θα περάσουν από τον νομοτεχνικό έλεγχο του ΣτΕ.

Ωσότου ξεκαθαρίσει το τοπίο, «ΤΑ ΝΕΑ», με τη συνδρομή της τοπογράφου και πολεοδόμου μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή, παραθέτουν σε δέκα ερωτήσεις και απαντήσεις όσα χρειάζεται να γνωρίζουν οι ενδιαφερόμενοι.

Τι είναι η μεταφορά συντελεστή δόμησης;

Η ΜΣΔ δίνει τη δυνατότητα, υπό αυστηρές προϋποθέσεις, να μεταφερθεί σε άλλο ακίνητο, μέσα σε κατάλληλα οριοθετημένη περιοχή, δικαίωμα δόμησης που δεν μπορεί να αξιοποιηθεί στο αρχικό. Ένα διατηρητέο, για παράδειγμα, μπορεί να έχει υπόλοιπο συντελεστή το οποίο δεν εξαντλείται χωρίς να θιγεί ο προστατευόμενος χαρακτήρας του. Αν το δικαίωμα αναγνωριστεί και εγκριθεί, ο ιδιοκτήτης μπορεί να το διαθέσει μέσω του προβλεπόμενου μηχανισμού. Ο αγοραστής, από τη μεριά του, δεν κερδίζει απεριόριστο δικαίωμα οικοδόμησης. Προϋπόθεση είναι το ακίνητό του να εντάσσεται σε θεσμοθετημένη ΖΥΣ και να καλύπτει όλους τους όρους.

Ποιους αφορά ο θεσμός;

Η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης αφορά δύο κατηγορίες ιδιοκτητών. Από τη μία, όσους διαθέτουν δικαιώματα δόμησης που δεν μπορούν να τα αξιοποιήσουν στο ακίνητό τους. Από την άλλη, όσους ενδιαφέρονται να αποκτήσουν πρόσθετη δυνατότητα δόμησης.

Ποιοι ιδιοκτήτες μπορούν να διαθέσουν δικαιώματα δόμησης;

Στους ιδιοκτήτες που μπορούν να διαθέσουν τέτοια δικαιώματα περιλαμβάνονται όσοι έχουν διατηρητέα κτίρια και δεν μπορούν να εξαντλήσουν τον επιτρεπόμενο συντελεστή λόγω των περιορισμών προστασίας. Επίσης, ιδιοκτήτες κτιρίων χαρακτηρισμένων ως μνημείων, στα οποία έχουν επιβληθεί περιορισμοί δόμησης. Στην ίδια ομάδα ανήκουν ιδιοκτήτες ρυμοτομούμενων ακινήτων, για τα οποία έχει επιβληθεί απαλλοτρίωση ώστε να δημιουργηθούν κοινόχρηστοι ή κοινωφελείς χώροι. Αφορά και ακίνητα εντός σχεδίου ή ορίων οικισμού, σε αρχαιολογικούς χώρους ή ιστορικούς τόπους, όπου η δόμηση περιορίζεται ή απαγορεύεται. Τέλος, περιλαμβάνει ακίνητα με ειδικούς θεσμοθετημένους περιορισμούς δόμησης, εφόσον εμπίπτουν στις προβλεπόμενες περιπτώσεις μεταφοράς συντελεστή.

Ποιοι μπορούν να αγοράσουν;

Αγοραστές μπορούν να είναι ιδιοκτήτες οικοπέδων που βρίσκονται σε θεσμοθετημένες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ), εφόσον στο συγκεκριμένο ακίνητο επιτρέπεται πρόσθετη δόμηση. Δυνατότητα προβλέπεται και σε ειδικές περιπτώσεις που ορίζει η νομοθεσία.

Τι ισχύει για τα ακίνητα της «κατηγορίας 5»;

Η «κατηγορία 5» αφορά αυθαίρετες κατασκευές με ιδιαίτερα σοβαρές πολεοδομικές υπερβάσεις. Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης έχει συνδεθεί με λύσεις που σχεδιάζονται για συγκεκριμένες περιπτώσεις, μέσω απόκτησης δικαιωμάτων δόμησης και πρόσθετων νόμιμων προϋποθέσεων. Από την παρουσίαση των ΖΥΣ δεν προκύπτει αυτόματη νομιμοποίηση τέτοιων ακινήτων, ούτε γενικό άνοιγμα της υπαγωγής για όλα τα αυθαίρετα κατηγορίας 5.

Σε ένα παράδειγμα, άδεια για 150 τ.μ. και κτίριο 280 τ.μ. δίνουν υπέρβαση δόμησης 130 τ.μ., δηλαδή περίπου 87%. Αν από τον συνολικό έλεγχο προκύψει ότι πρόκειται για αυθαίρετο κατηγορίας 5, ο ιδιοκτήτης θα μπορούσε να εξετάσει την προβλεπόμενη δυνατότητα απόκτησης δικαιωμάτων δόμησης, μόνο εφόσον ενεργοποιηθεί η σχετική διαδικασία και πληρούνται όλες οι νόμιμες προϋποθέσεις. Μόνη η αγορά δικαιωμάτων δεν νομιμοποιεί το κτίριο.

Πόσος συντελεστής μπορεί να μεταφερθεί και πώς προσδιορίζεται η αξία του;

Ως ενδεικτικό παράδειγμα λαμβάνεται διατηρητέο σε οικόπεδο 300 τ.μ., με συντελεστή 2,0 και υφιστάμενη δόμηση 250 τ.μ. Η θεωρητική συνολική δόμηση είναι 600 τ.μ. και η αριθμητική διαφορά 350 τ.μ. Τα 350 τ.μ. δεν μεταφέρονται αυτόματα. Προηγούνται ο έλεγχος της νόμιμης δόμησης, οι ειδικοί περιορισμοί και η αναγνώριση του μεταφερόμενου δικαιώματος. Η αριθμητική διαφορά δεν αρκεί ούτε για να υπολογιστεί τίμημα. Η οικονομική αξία θα προκύψει από τους εφαρμοστέους κανόνες αποτίμησης και από τη νόμιμη διαδικασία συναλλαγής, όταν αυτή ενεργοποιηθεί.

Τι είναι οι ΖΥΣ και πού εντοπίζονται;

Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή ονομάζονται οι περιοχές προς τις οποίες μπορεί να κατευθυνθεί πρόσθετη δόμηση, εφόσον θεσμοθετηθούν. Το ενδιαφέρον για αγορά δεν επαρκεί. Πρέπει να εξεταστούν οι χρήσεις γης, η υφιστάμενη πυκνότητα, τα επιτρεπόμενα ύψη, το οδικό δίκτυο, η στάθμευση, οι κοινόχρηστοι χώροι και οι υποδομές. Τα ακριβή όρια και οι προτεινόμενοι όροι αναζητούνται στους χάρτες και στα συνοδευτικά στοιχεία των μελετών, κατά τη δημοσιοποίηση και τη διαβούλευση. Το ότι παρουσιάζεται ένας αριθμός ζωνών δεν ισοδυναμεί με έγκρισή τους, ούτε σημαίνει ότι όλες θα θεσμοθετηθούν χωρίς αλλαγές.

Πότε θα λειτουργήσει η Ψηφιακή Τράπεζα Γης;

Η πλατφόρμα έχει τεθεί σε πιλοτική λειτουργία, με δυνατότητες που αφορούν κυρίως την προετοιμασία και την καταχώριση στοιχείων τίτλων. Η παράταση της πιλοτικής περιόδου έως το τέλος του 2026 δεν εγγυάται ότι από την επόμενη ημέρα θα γίνονται αγοραπωλησίες συντελεστή. Για ουσιαστική εφαρμογή απαιτούνται η ολοκλήρωση των μελετών, η διαβούλευση, οι αρμόδιες γνωμοδοτήσεις, η έκδοση των προβλεπόμενων προεδρικών διαταγμάτων και η λειτουργική ενεργοποίηση των συναλλαγών. Ασφαλής ενιαία ημερομηνία έναρξης για όλους τους ιδιοκτήτες δεν υπάρχει.

Τι μπορούν να κάνουν σήμερα οι ενδιαφερόμενοι;

Οι ιδιοκτήτες διατηρητέων και δεσμευμένων ακινήτων μπορούν να ζητήσουν από μηχανικό έλεγχο τίτλων, όρων δόμησης, δεσμεύσεων και τυχόν υφιστάμενου τίτλου μεταφοράς. Όσοι διαθέτουν ήδη τίτλο χρειάζεται να ενημερωθούν για τη διαδικασία καταχώρισής του. Οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να ελέγξουν τις ισχύουσες δυνατότητες αντιμετώπισης της περίπτωσής τους. Οι υποψήφιοι αγοραστές συντελεστή οφείλουν να περιμένουν τις οριστικές ρυθμίσεις για τις ζώνες.

Τι χρειάζεται να προσέξουν όσοι θέλουν να αγοράσουν συντελεστή δόμησης;

Ακόμη και αν εγκριθεί μια ΖΥΣ, δεν σημαίνει ότι κάθε οικόπεδο μέσα στα όριά της θα μπορεί να αξιοποιήσει την ίδια προσαύξηση. Θα εξεταστούν το συγκεκριμένο ακίνητο, οι περιορισμοί του, το επιτρεπόμενο κτιριακό περίγραμμα και οι τυχόν πρόσθετες προϋποθέσεις.

Το κόστος αγοράς δικαιώματος δεν ταυτίζεται με το συνολικό κόστος ενός έργου, αφού παραμένουν οι απαιτήσεις αδειοδότησης, μελετών και κατασκευής. Στην παρουσίαση σημειώνεται ακόμη πως οι ιδιοκτήτες δεν πρέπει να λαμβάνουν επενδυτικές αποφάσεις βασισμένες αποκλειστικά σε χάρτη προτεινόμενης ζώνης.

Μείνετε σε επαφή μαζί μας:
Κάντε like κι ακολουθήστε τη σελίδα μας στο Facebook
Στο Twitter: Follow